La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU)  define en el art. 3.1 el arrendamiento para uso distinto del de vivienda como aquel que, recayendo sobre una  edificación de naturaleza urbana, su destino primordial es cualquier otro distinto al de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

El citado artículo 3 en su apartado 2 LAU, nos dice que en especial, tendrán la consideración de arrendamientos para uso distinto del de vivienda los siguientes:

1.- Los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra.

2.- Los arrendamientos celebrados para ejercer en la finca cualquiera de estas actividades:

actividad industrial. (Hay que distinguirlo del arrendamiento de industria que sí está fuera de la aplicación de la LAU).

• • actividad comercial.
  • actividad artesanal.
  • actividad profesional.
  • actividad recreativa.
  • actividad asistencial.
  • actividad cultural o docente.

Nota: El arrendamiento de una plaza de garaje particular o de un trastero estarían excluidos de la Ley de Arrendamientos Urbanos y se regularían por las disposiciones del Código Civil, toda vez que el apartado 2 del artículo 3 de la LAU parte de la premisa de que hay que realizar una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente.

Veamos a continuación los diferentes tipos de impuestos que gravan este tipo de arrendamiento.

Impuesto Sobre el Valor Añadido (IVA).

El artículo 4, apartado Uno de la Ley 37/1992 de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, (BOE de 29 de diciembre), establece que «estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan en favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen».

El concepto de empresario o profesional se establece en el artículo 5, apartado Uno, de la citada Ley según el cual, a efectos de la misma, se reputarán empresarios o profesionales las personas o entidades que realicen las actividades empresariales o profesionales definidas en el apartado siguiente de este artículo.

Por su parte, apartado dos del citado artículo 5 dispone que «son actividades empresariales o profesionales las que impliquen la ordenación por cuenta propia de factores de producción materiales y humanos o de uno de ellos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios».

De todo lo dicho, se desprende que el arrendamiento de bienes y, entre estos, el de bienes inmuebles, se considera a los efectos del impuesto del IVA, una prestación de servicios realizada en el ámbito de desarrollo de actividades empresariales o profesionales y, en consecuencia, se encuentra en general sujeta al IVA. Según la ley del IVA, el arrendador de bienes inmuebles será considerado como empresario o profesional.

Siendo ésta la regla general, hay excepciones a la misma:

• El arrendamiento de viviendas utilizadas exclusivamente como tales por sus arrendatarios, con los muebles, garajes y anexos (arrendados conjuntamente cuando así se establezca en el contrato de arrendamiento), es una operación sujeta pero que la propia ley considera exenta de IVA, por lo que ni el arrendador, en este caso, deberá repercutir el impuesto por este concepto, ni el arrendatario o inquilino obligado a soportarlo.
• No se aplicará exención y, por tanto, será repercutible el IVA, en aquellos casos en que se atribuya a un inmueble arrendado un uso mixto, una parte física como vivienda, propiamente dicha, y otra como despacho profesional o actividad empresarial.
• Tampoco estará exento de IVA el arrendamiento de viviendas amuebladas efectuado por una persona jurídica para destinarlo, cediendo su uso, a residencia de empleados.
• Los denominados arrendamientos o alquiler de temporada, esto es, aquellos que, pese a recaer sobre una vivienda habitable, se conciertan para un uso distinto del de vivienda en el sentido de que con los mismos no se satisface la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, conviene señalar que cuando se formaliza entre particulares está exento de IVA, con lo que el arrendatario sólo tiene que abonar al arrendador la renta y demás cantidades acordadas. Sí, en cambio, estará gravado con el IVA, cuando el arrendador de temporada ofrezca al arrendatario, además del uso temporal de la vivienda, servicios complementarios propios de la industria hotelera (tales como limpieza interior del apartamento, lavado y cambio periódico de ropa, sábanas, toallas, etc). En este caso el tipo de IVA aplicable sería el reducido del 10%.

En el resto de supuestos, el tipo impositivo actual aplicable de IVA a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda es el general del 21% sobre la base imponible.

Para de terminar la base imponible, hay que señalar  que esta no sólo está constituida por la renta, propiamente dicha, sino también por los demás conceptos que el arrendatario satisfaga por razón del contrato, como gastos de comunidad, suministros, IBI, tasas de basuras, entre otros, según establecen el artículo 78 de la Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido  y la Consulta Vinculante V2290-06 de la Dirección General de Tributos.

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

Los rendimientos derivados del arrendamiento de bienes inmuebles para uso distinto del de vivienda (rendimientos que incluyen, como ya hemos visto, además de la renta propiamente dicha, todos los gastos repercutibles que se perciban del arrendatario como los de comunidad, IBI, servicios y suministros, tasas, etc), en los que el arrendador es una persona física y con independencia de si el arrendatario es persona física o jurídica, tienen para el arrendador y a los efectos del IRPF la consideración de rendimientos del capital inmobiliario por los que viene obligado a declarar, sin que a éstos se les pueda aplicar ninguna de las bonificaciones que contempla la ley para los casos de rendimientos procedentes del arrendamiento de vivienda.

No obstante lo anterior, se entenderá que el arrendamiento de estos bienes constituye actividad empresarial del arrendador y, por tanto, los rendimientos tendrán la consideración de rendimientos de actividades económicas, cuando éste disponga, al menos, para el desempeño de la actividad, de una persona empleada con contrato laboral a jornada completa (ya no es necesario el requisito de disponer de un local afecto a la actividad).

Los rendimientos que perciba el arrendador persona física están sujetos a retención a cuenta del IRPF cuando el arrendatario sea:

• Persona jurídica y demás entidades, incluidas las comunidades de propietarios y las entidades en régimen de atribución de renta.
• Contribuyente que ejerza actividades económicas, cuando satisfaga rentas en el ejercicio de sus actividades.
• Persona física, jurídica y demás entidades no residentes en territorio español, que operen en él mediante establecimiento permanente.
• Persona física, jurídica y demás entidades no residentes en territorio español, que operen en él sin mediación de establecimiento permanente, en cuanto a los rendimientos del trabajo que satisfagan, así como respecto de otros rendimientos sometidos a retención o ingreso a cuenta que constituyan gasto deducible para la obtención de las rentas a que se refiere el art. 24.2 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes.

La retención a cuenta del IRPF, que el arrendatario viene obligado a practicar en el momento que satisfaga o abone las rentas correspondientes, es en la actualidad del 19%, a aplicar tanto sobre todas las retribuciones dinerarias según hemos visto, excluido el IVA, como sobre las retribuciones en especie, si existieren y se hubieren convenido, según el valor de mercado que les fuera asignado.

Están exentos de retención:

• los rendimientos provenientes de arrendamientos de vivienda por empresas para sus empleados
• aquellos en los que las rentas satisfechas por el arrendatario a un mismo arrendador no superen los 900 euros anuales;
• y, por último, aquellos en los que la actividad del arrendador esté clasificada en alguno de los epígrafes del grupo 861 (arrendamiento de inmuebles) de la Sección Primera de las Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas.

Impuesto sobre la Renta de Sociedades (IS)

Cuando el arrendador es una persona jurídica sujeta al IS,   se consideran sujetos al mismo los rendimientos que obtenga el arrendador derivados de los arrendamientos de bienes inmuebles, sin que se contemple al respecto ninguna particularidad según su uso por el arrendatario.

Al igual que en los tributos vistos anteriormente, la base imponible a los efectos del IS, la constituyen el importe del alquiler, propiamente dicho, y demás conceptos que se perciban del arrendatario.

En cuanto a la retención a cuenta del IS del arrendador, el sujeto obligado a practicarla es el mismo supuesto de arrendatario en el que concurre la obligación de practicar la retención a cuenta del IRPF, siendo también el porcentaje del 19%, aplicable sobre todos los conceptos que integran la contraprestación arrendaticia, excluido el IVA. No hay obligación de practicar retención prácticamente en los mismos supuestos de exención de la retención a cuenta del IRPF.